Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как распределяется доли в приватизированной квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
Можно ли продать свою долю
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Способы деления приватизированной жилплощади
Существует два основных способа как можно осуществить раздел кооперативной квартиры при разводе. Первый способ, он же является наиболее предпочтительным, — это соглашение между собственниками. Владельцы квартиры путем переговоров и дипломатии обговаривают все нюансы раздела, включая размеры причитающихся каждому собственнику долей. В результате договоренностей оформляется определенный договор, который заверяется юридически и вступает в силу.
Однако не всегда этот способ может решить проблему. Многие люди имеют такое количество взаимоисключающий претензий и требований друг к другу, что придти к какому-либо соглашению становится невозможно. Кроме того, зачастую процесс раздела происходит в результате какого-либо конфликта между людьми (например, при разводе) и собственники вообще не готовы разговаривать. В таком случае раздел жилой площади происходит с помощью судебного процесса. Собственники встречаются в суде, в результате чего принимается решение о разделе недвижимости в тех или иных долях. Именно в суде рассматриваются вопрос, как разделить квартиру на доли, если один собственник не согласен с размером своей будущей доли.
Часто эта процедура может затянуться на длительный срок, поэтому все-таки гораздо выгоднее мирный раздел квартиры. Обращение в суд имеет место только в том случае, когда отсутствует какая-либо возможность заключения договора. Тогда судебное разбирательство остается единственным способом, как выделить свою долю в приватизированной квартире.
Наследование доли в приватизированной квартире
Еще один интересный вопрос в данном ключе: кто наследует долю в приватизированной квартире? Ведь долю в недвижимости, как любое имущество, находящееся в собственности, можно передать или получить по наследству.
Но если умирает один из участников общей собственности приватизированной квартиры, процедура несколько усложняется. Хотя и остается упрощенной по закону, даже если при жизни собственник не озаботился разделом общего недвижимого имущества и выделением своей доли, а далее завещанием.
Если претендентов по закону на наследование доли в недвижимости несколько, эта доля будет разделена между ними в равных долях. Если только кто-то не откажется от своей части в пользу другого/других наследников. А о том, как отказаться от доли в приватизированной квартире, полученной по наследству, лучше проконсультироваться со специалистами агентства Доли.ру.
В чем отличие приватизированной квартиры от приобретенной
В таблице приведу правовые отличия характеристик приватизированного жилья от приобретенного
| п/п № | Отличия | |
| Приватизированная | Приобретенная по возмездной/безвозмездной сделке | |
| 1. | Поступает в собственность физлица по сделке безвозмездного характера. | Право собственности может возникнуть, как в результате возмездной сделки (договор купли-продажи/мены с доплатой), так и безвозмездной (дарение/наследование). |
| 2. | Приватизировать жилье можно только один раз. | Количество сделок по приобретению недвижимости законодательством не ограничено. |
| 3. | В результате приватизации недвижимость переходит из государственной/муниципальной собственности в частную. | Приобретаемая квартира изначально находится у продавца/дарителя/наследодателя в частной собственности. |
| 4. | Правоустанавливающим документом является договор о передаче жилья | Документ-основание: договор купли-продажи/мены/дарения; свидетельство о праве на наследство (по закону/завещанию). |
Порядок выдела через суд
Если не удалось в мирном порядке договориться о выделе, придется обращаться в суд и решать вопрос в рамках судебного разбирательства. Последовательность действий выглядит следующим образом:
- Досудебное урегулирование. На имя каждого собственника направляют письменное предложение о выделе во внесудебном порядке.
- Подготовка документации для иска.
- Составление иска по образцу или обращение к юристу для оформления документа.
- Расчет и оплата судебной пошлины.
- Подача иска и участие в заседаниях суда.
- После вступления в силу судебного решения обращаются в Росреестр с документами на жилплощадь и судебным постановлением.
После внесения изменений в базу Росреестра получают новые выписки ЕГРН.
Процедура легализации раздела
Чтобы не нарушать закон, задавшись целью разделить одну квартиру на две, нужно соблюдать следующую последовательность действий:
- Заказать экспертизу, которая поможет определить техническую возможность раздела.
- Обратиться в БТИ или независимым инженерным компаниям за проектом перепланировки.
- Собрать документы на право собственности, захватить проект, паспорта и отправиться в МФЦ или местный орган власти (ОМС), занимающийся согласованием перепланировки. Сдать документы, написать заявление.
- Дождаться вердикта органа согласования (ОМС).
- Оспорить его в суде, если получен отказ.
- Сделать раздел по проекту.
- Когда все будет готово, вызвать представителей ОМС для подтверждения сделанных изменений, их соответствия плану.
- Прийти в МФЦ со всеми документами, написать заявление и в течение 10 дней получить на руки технические паспорта на обе квартиры.
- Обратиться в Росреестр за фиксацией сделанных изменений, регистрацией права собственности на два новых объекта.
Как разделить квартиру на доли между супругами
Раздел неприватизированной квартиры супруги могут осуществить как до и во время брака, так и в процессе развода. В первом случае определяющим документом, который устанавливает порядок раздела жилья на доли, является брачный договор. В нем прописываются режимы собственности на квартиру — она может быть оформлена в долевую, совместную или индивидуальную собственность. В брачном соглашении также необходимо установить конкретные части указанного имущества. При этом в СК РФ есть правило, разрешающее раздел квартиры в любых пропорциях, возможно даже вовсе оставить второго супруга без жилья.
Если же квартира приватизирована и оформлена на одного из партнеров, то второго при попытке раздела ждет неприятный сюрприз — нельзя получить свою долю только лишь потому, что супруг прописан в данной квартире. Приватизированной квартирой может в полной мере распоряжаться только то лицо, на которое она была оформлена. Поэтому лучше всего сразу осуществить совместную приватизацию на двух партнеров, оформив ее брачным договором.
Однако суд может встать на сторону супруга, который хочет выделить долю в приватизированной и не оформленной на него квартире, если у него нет иного жилья, и предоставить ему возможность пользоваться квартирой и проживать в ней.
Соглашение об определении долей в квартире
Стандартный вариант договора об определении долей между сособственниками обязательно должен содержать следующую информацию:
- наименование документа;
- место и дату составления документа;
- ФИО, паспортные и адресные данные, сведения о рождении каждой из сторон;
- данные об объекте недвижимости – местонахождение квартиры, с указанием полного адреса и размера общей площади;
- реквизиты свидетельства о собственности либо иного правоустанавливающего документа на квартиру;
- регистрационный номер записи в ЕГРП о регистрации прав собственности на объект недвижимости;
- кадастровый номер квартиры;
- размер долей участников соглашения;
- все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на общую собственность участников соглашения;
- количество экземпляров, в которых составлено данное соглашение;
- подписи каждой из сторон.
После заключения договора о выделе долей, собственники должны подать заявление на государственную регистрацию права собственности, приложив следующие документы:
- документ, удостоверяющий личность заявителя;
- выписка из ЕГРП;
- поэтажный план квартиры из БТИ;
- квитанцию об оплате государственной пошлины;
- другие документы, например, доверенность на представителя.
Приватизация доли квартиры в судебном порядке
В судебной практике встречаются случаи, когда люди, проживающие в муниципальном жилье, не могут полюбовно договориться о необходимости приватизации. У кого – то свои причины или, что часто встречается, нет желания получать именно это жилье в собственность, а ждут другое. Или причиной может быть нежелание собирать документы, суетиться и т.д. Тогда, принудительная приватизация возможна только в судебном порядке. А когда, приватизация проходит без согласия хотя бы одного жильца, то такая ситуация решается подачей искового заявления и оспаривания процедуры в суде. Из – за нарушения закона, регистрация права собственности и запись в ЕГРН будет аннулирована.
Можно ли отсудить долю в приватизированной квартире? Если владельцами долей в квартире являются бывшие супруги или дети и их родители, может возникнуть необходимость получить какую-то часть в личное пользование. Отсудив её у противной стороны.
Решить вопрос передачи доли мирным путём в этом случае невозможно, поэтому фигурантам по делу придётся обращаться с иском в суд. Как отсудить долю в приватизированной квартире?
Действие возможно с выделенной долей. Поэтому если процедура выделения долей ранее не производилась, прежде всего, нужно сделать именно это. Затем собственнику необходимо подать исковое заявление в суд.
В качестве претензии заявитель может потребовать выделения доли в натуре или выплаты за неё денежной компенсации, в случае отсутствия технической возможности сделать это.
Основанием для подачи иска выделения доли должно служить право собственности на долю в квартире. Если есть законные обоснования для увеличения размера причитающейся доли, их нужно приложить к иску.
Необходимо также провести техническую экспертизу для оценки возможности выделения оспариваемой доли в натуре и получить официальное заключение по ней.
После сбора всех документов составляется исковое заявление в суд. На данном этапе целесообразно воспользоваться помощью квалифицированного юриста, чтобы избежать отклонения заявления по причине неправильного его составления.
Заявление с приложением и квитанцией об оплате госпошлины подаётся в суд по месту расположения объекта недвижимости.
По факту принятия иска к рассмотрению будет получено уведомление о назначении судебного заседания. Истцу предстоит обосновывать свои требования лично или через своего представителя (адвоката).
В связи с неотделимыми улучшениями жилья, можно не только просить увеличения доли, другим вариантом станет денежная компенсация за вложенные средства. В этом случае нужно будет инициировать оценочную комиссию, результаты которой станут основанием для компенсации.
Приватизация квартиры супругами осуществляется в совместную собственность и подлежит разделу после развода по ½ части для каждого. Если в суде один из супругов докажет свои вложения по улучшению жилищных условий из личных средств, то доли могут быть разделены в другом соотношении. О том, является ли приватизированная квартира совместно нажитым имуществом и как выделить в ней долю для супругов, мы писали тут.
Судом также учитывается согласие собственников на неотделимое улучшение одним из них.
Однако доказать согласие (несогласие) проблематично.
Если на момент приватизации были нарушены права гражданина, который впоследствии получил меньшую долю, либо не получил ее совсем, то ему лучше обратиться с иском о признании договора приватизации недействительным. В суде необходимо доказать нарушения допущенные в процессе приватизации.
А я могу продать долю в квартире?
Да, можете, но преимущественное право покупки вашей доли принадлежит другим собственникам по цене, за которую вы хотите продать свою часть. К этому праву стоит отнестись внимательно: если продать долю без учета прав других собственников, они могут обратиться в суд с требованием поменять покупателей в течение трех месяцев.
Договориться о продаже доли с остальными собственниками можно и устно, но оформить договоренность надо письменно, поскольку все сделки с долевой собственностью оформляются при участии нотариуса. Для этого вам нужно пойти к нотариусу и составить уведомление, в котором будут прописаны объект и цена продажи, срок и условия оплаты, порядок расчетов, срок передачи имущества, сохраняющие право пользования долей лица и иные существенные условия.
Уведомить собственников остальных долей можно несколькими способами:
- отправить уведомление заказным письмом по почте с описью вложения;
- через нотариуса.
Подтверждающими документами о том, что вы направили уведомление, считаются выданная почтой копия телеграммы в первом случае и свидетельство о направлении или передаче извещения собственнику от нотариуса — во втором.
Как правило, люди выбирают второй вариант. В инструкциях для нотариусов прописано, что нужно сделать, чтобы юридически сообщение считалось доставленным. На это нужно обратить внимание, чтобы потом сделку не оспорили. Если адресат уклоняется от получения уведомления на почте или от передачи его курьером и всё было сделано правильно, то оно считается доставленным.
Выкупить вашу долю собственники могут в течение 30 дней с момента, как получили уведомление. Молчание в данном случае также рассчитывается как отказ. Если они не выкупят вашу долю за это время и не дадут ответа, вы можете продавать свою долю кому захотите (по цене не ниже, чем указанная в уведомлении остальным собственникам — иначе потребуется повторное уведомление).
Человек, у которого есть долевая собственность, может ее продать, подарить, обменять, сдать в залог, завещать и прочее. При этом следует помнить, что это не распоряжение частью объекта. Если предполагается заключение договора мены или купли-продажи доли, необходимо соблюдать определенный порядок.
Например, во втором случае следует известить остальные стороны в письменном виде о планируемых действиях. При этом в уведомлении указываются условия продажи и цена. Если остальные владельцы отказываются от приобретения или не покупают часть права на собственность недвижимости на протяжении месяца, а на движимый объект – в течение 10 суток со дня извещения, то человек может совершить сделку купли-продажи. Уведомления можно вручать лично (под роспись) либо направлять по почте. Далее нужно подождать месяц или десять дней.
Если долевая собственность будет завещаться, сдаваться в залог либо будет подарена, то согласия остальных сторон не нужно. Сделка в данных случаях признается законной. Здесь следует сказать, что достаточно широко распространено дарение «карликовой» доли в праве на квартиру в столице. Это используется, как правило, для последующей регистрации человека по месту жительства.
По своей сути данная сделка считается недействительной, поскольку дарением «прикрывается» купля-продажа. Однако доказать это весьма проблематично. Юристы рекомендуют людям, у которых есть долевая собственность квартиры, по возможности продавать ее по действительной (реальной) цене либо выкупать части у остальных сторон для того, чтобы стать единственным владельцем. Иначе можно оказаться в числе десятка совладельцев жилой площади, реальные адреса которых неизвестны. Очень часто действительных жильцов такого помещения выживают, создавая им невыносимые условия и принуждая продать свою часть по заниженной стоимости.